シャチョウです。

花粉のせいで期末試験前の次男はずっと鼻を噛んでいるのか、勉強をしているのかわからない状態。

うちの西山くんは手術するようですが…悩ましい時期です。

皆さんもご自愛ください。

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今回のテーマは「失礼ながらお客様へ一言モノ申す」。

普段から思ったことははっきりお伝えする方だが、当社の場合は私しか扱わない相続対策、投資物件について「モノ申して」みる。20年前からは考えられないほど、賃貸物件に関する投資商品を主とする不動産業者は多く、頻繁に郵便物や電話などの勧誘が見られる。類に漏れず、私のところにも毎週数件の電話があるのだが（どこで電話番号を入手したのかは不明）、新築ワンルームレジ投資の99%儲からない、不動産投資案件全体の90%は儲からないからやめたほうがいいと断言したい。

昨年の秋ごろにある資産家のお客様から「もう高齢だから不動産を購入して相続税を圧縮したい。知り合いの業者から勧められている賃貸マンション1棟を買おうと思っているが所見を聞かせてくれ。」とご相談があった。ご自宅にうかがって先方が提示してきた資料を確認したが、まぁひどい。主たる目的が相続税の圧縮というのはよくある話で、「この物件を買うと、物件価格と評価額との差額が圧縮できますよ」それは確かにそうなのだ。

難しいのは「人間いつ死ぬかわからない」という前提条件（早めに相続対策をすると効果が薄まる、対策をしてから20年生きるかもしれない？）またベストなタイミングで一次相続では圧縮できたとしても、相続した側も次の世代にまた相続していくのであって、相続人が売ろうにも売れない、結局利回りが想定よりもかなり下がって売値が安くなった（大抵が思慮不足だと思う）＝相続税払っていたほうがマシなんて投資商品はざらにある。（東京でさえ人口が減るであろう日本で、キャピタルゲインが狙えるのはいつまでだろうか？）

これまでの経験から鑑みると、大抵の場合は借入をして現預金を減らさずに圧縮する場合が多く、直近の利上げ傾向の中では特に相続人が負債を引き継ぐことになる一次相続だけ考えるのは愚の骨頂であって、資産のポートフォリオから外していくベストなタイミング（相続後に現金化する時期）はいつなのか、その時点でマーケットがどうなのか（どうなる確率が高いか）年齢を鑑みて今後も事理弁識能力が担保されるのか、現預金があるのか、信託にしたほうがよいのか、税制がどう変化する傾向にあるか、考えればきりがない。

ワンルームを売ってる業者の若造諸君が作る資料の殆どが（怒られる）空室リスク、原状回復費用なんぞ無視、減価償却費が嘘っぱち、消費税の出入りなんか全く考えていないし、ひどいものは取得税すら入ってない。「表面利回り7%、実質利回りが6%、銀行金利1%として手残りが5%、これで20年経ったら残りは丸々儲かります！」なんて無責任なことを言うのである、いつも「それなら自分が買えばいいのに」と言ってしまう始末。（例が悪すぎた、この条件だとやりようはあるけど）

話を戻すが、相続対策はじっくり考えるべきだけれども、今後は「亡くなる5年以内に買った賃貸不動産は、路線価・固定資産税評価ではなく、購入価額の80％で評価される」ようになってしまうので、要注意。

通貨としての円の価値を考えるとキリがないが…１件で40億の投資を自身でも経験しておりますので、日本国内で不動産投資（相続）を考える場合はお気軽にご相談くださいまし。

ではまた。